財經熱點
資金鏈吃緊,中小房企“折價”赴港上市、規模房企回A困难
財經熱點 | 2018-10-22

隨著融資環境日益收窄,高度依賴資金支持的房地産行業愈發顯得形勢嚴峻。在內地A股上市日益困難的情況下,衆多中小房企爭相赴港尋求上市時機。

據藍鯨房産統計,9月份,恒達集團、銀城國際、德信中國紛紛向港交所遞交IPO上市申請。截至目前,今年以來已有8家房企開啓赴港上市計劃。

雖然今年房企赴港上市顯得尤爲熱鬧,但在整個房地産行業面臨調整的狀態下,資本市場對房企的態度卻明顯缺乏信心,這使得今年申請上市的房企整體估值並不理想。即便完成上市,也未必能夠得到資本市場的青睐。

9月三家中小房企赴港IPO

近兩年來,房地産行業市場集中度越來越高,中小房企在夾縫中求生存的境況愈發窘迫。爲了獲得更多市場話語權,今年年初,衆多中小房企開啓規模擴張模式,紛紛向“千億規模”的門檻進發,這也導致企業負債率、現金流極速惡化。

但在融資渠道收緊的壓力下,謀求上市來緩解資金緊張,成爲此類房企當下最重要的事情。

9月18日德信中國向港交所遞交IPO上市申請,這是繼恒達集團、銀城國際之後一個月內,第3家在港交所提交上市計劃的企業,也是今年以來,第8家在港遞交上市申請的內地房企。

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據藍鯨房産統計,今年以來,正榮地産、弘陽地産成功在港交所上市;9月底,美的置業、大發地産也宣布即將于10月11日在港交所挂牌;此外,還有萬城控股、恒達集團、銀城國際、德信中國已遞交上市申請。

等待在港交所申請上市的房企中,萬城控股于7月3日向港交所遞交招股書;而于8月30日提交IPO招股書的恒達集團,已是第三次到赴港申請IPO,前兩次分別爲2017年6月9日和2018年3月1日;銀城國際、德信中國則分別于9月12日、9月18日向港交所提交IPO招股書。

蘇甯金融研究院特約研究院江瀚向藍鯨房産記者分析指出,在整個房地産行業的大趨勢下,受住房不炒理念和金融去杠杆等的影響,房地産市場已然進入寒冬期。整個資本市場都不太看好房地産市場的發展,也就不會支持房地産企業上市。如此一來,出現赴港上市熱潮也是時事使然。

安居客首席分析師張波對藍鯨房産表示,房地産調控政策的不斷加碼,導致房地産行業未來前景的不確定性增強,直接影響到港交所對于內地赴港上市企業的成功率。

他認爲,對于年銷售動辄幾十億到幾百億的房地産企業來說,經營績效的條件十分容易達成。但在房地産市場環境並不樂觀的現狀下,如何吸引足夠數量的投資者,以及能否接受市場偏低的地價則是最大的問題。

“折價”上市亦難獲資本市場青睐

事實上,隨著房地産市場調控政策的持續趨緊和融資渠道不斷收窄,整個資本市場對房地産行業的判斷都不甚樂觀,這對沖刺上市門檻的房企而言,也是一個不小的問題。

以今年7月完成港交所上市發行的弘陽地産爲例,其最初每股淨資産爲4.07元,招股價定爲2.18港元至3.18港元,但最終每股僅達成2.28港元定價,處于招股價下限,集資淨額約17.12億港元。定價折讓幅度如此明顯,資本市場的態度也只是平平。雖然挂牌後股價有所上漲,但截至10月2日,該股市淨率也僅爲0.64。這也凸顯出弘陽地産對資本市場的吸引力不足。

內地中小房企難獲香港資本市場青睐,與其自身業績表現或有一定關系。以9月份提交港交所上市申請的3家房企來說,2015年-2017年,營收最高的爲德信中國,收入分別爲56.95億元、69.8億元、65.54億元;最低的是恒達集團,分別只有10.38億元、9.31億元、15.50億元;銀城國際以20.9億元、25.02億元、46.75億元居中。

與其低收益形成鮮明對比的是其高企的負債率。據招股書披露,2015年-2017年,恒達集團的資産負債率分別爲677%、762.7%、406.6%;德信中國的淨資産負債率分別爲278.7%、435.2%、275.7%;銀城國際的資本負債率分別爲141.1%、238.7%、284.9%。均以倍數高于行業平均水平。

此外,包括在9月底宣布即將在港交所挂牌的大發地産,也面臨同樣的問題。據其招股書顯示,公司2017年營業收入僅44.14億,但今年3月份,大發地産將目標鎖定千億規模,並提出5年沖3000億元大關的發展規劃。這直接導致其負債率大幅增長。招股書顯示,2015-2017年期間,大發地産淨資産負債率分別爲196.5%、150%及269.8%,呈逐年上升趨勢。

不難看出,這些中小房企都急需資金“救命”。

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但是,以成功登陸港交所的弘陽地産來看,也並未像想象中那般盡享資本市場紅利。藍鯨房産查詢東方財富網發現,自上市以來,弘陽地産股票每股最高達3.5港元,最低至2.33港元。截至10月2日,弘陽地産的總市值仍未突破百億元,僅86.98億港元。

由此可見,即便通過港股上市門檻,未來在資本市場的天花板也比較有限。

江瀚分析認爲,從目前行情來看,房地産企業選擇港交所上市並不是一個好的選擇。港交所目前可能對高新技術企業更加青睐。

國際地産資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖也向藍鯨房産表達相同觀點。但他還表示,今明兩年房地産公司要經曆生死時速。在現階段不趕快儲好糧過冬,當風暴來臨時,可能房企將要面臨的就不是成長問題,而是生存的問題。所以無論如何,房地産公司在此時選擇上市不是好不好的問題,而是必須做的選擇。

資本寒冬時期,中小房企將要面臨的是,要麽擴大規模、要麽被吞並。對于房地産這個資金密集的行業來講,能否在最短的時間內以最低的成本獲得資金支持,已經成爲制約企業發展快慢和擴張規模的重要因素之一。

規模房企A股上市之路遙遙

中小房企排隊赴港上市融資的同時,龍頭房企對A股市場的判斷也發生著巨大變化。

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據中國證監會披露,截至2018年9月13日,中國證監會受理首發及發行存托憑證企業288家,其中已過會30家,未過會258家。在未過會企業中,處于正常待審的企業有222家,中止審查企業36家。

其中,涉“房”企業包括大連萬達商業、廣州富力地産、同策房産咨詢、金輝集團、首創置業在上交所的IPO排隊順序是67、68、69、70、72,房企的集體排名從今年的94-99位上升到67-72名,前進了20多位,這是否意味著A股上市有望?

事實上,近兩年來,規模房企A股上市計劃並不順利。9月17日晚間,首創置業在港交所發布公告稱,“考慮到本公司業務發展需要”,撤回建議A股發行的申請。這已是2004年、2009年首創置業申請“回A”未果,十四年後第三次叫停回A計劃。

這也是A股市場對涉“房”企業的真實態度。

江瀚對藍鯨房産分析表示,房地産企業之所以想要回歸A股,主要由于A股上市能夠給企業帶來很多的附加利益。相較于香港資本市場而言,A股市場交易相對活躍,能夠帶動股票整體的流動性,同時,選擇在A股上市,能夠享受到很多政策福利。所以A股上市對房企來說吸引力很大。

國際地産資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖則直言,短時間內絕大部分房企“回A”還是沒戲,中國證監會基本把買殼或直接申請的路都堵上了。

他表示,今年以來,國家對于房地産市場的調控政策未有絲毫放松,多部門協同推進金融領域、房地産領域去杠杆、去泡沫化,嚴肅查處各類違規房地産行爲。無論是在港股市場還是內地市場,房地産企業的日子都不好過。

顯然,上市雖能解房企“燃眉之急”,卻不是“一勞永逸”的終極之法,如何做好核心業務,提高估值和提振投資者信心尤爲重要。


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